פסק-דין בתיק ע"א 2526/02

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופטת אביגיל כהן) מיום 24.6.02 (תיק ה"פ 177125/01) שבו דחה בית המשפט תובענה שהגישו המערערים למתן פסק דין הצהרתי שהם דיירים מוגנים בדירה ברח' הראל 9 חולון חלקה 163 בגוש 7161 (להלן: - " הדירה") וכי המשיב מס' 1 (להלן: " הבנק") אינו יכול לפנותם ממנה בגדר הליכי הוצאה לפועל שנקט נגדה המשיב מס' 2 (להלן: " המשיב פורמלי").

1.          רקע

א.         תחילתם של ההליכים בהסכם מיום 15.4.99 (להלן: " ההסכם") שעליו חתמו המערערים והמשיב הפורמלי, ובו התחייבו המערערים למכור למשיב הפורמלי את דירתם תמורת סכום השווה ל 280,000 דולר. בגוף ההסכם אישרו המערערים שקיבלו מהמשיב הפורמלי סכום של 60,000 דולר על חשבון התמורה.  בעת שחתמו על ההסכם חבו המערערים כספים לנושים.

ב.         על יסוד ההסכם פנה המשיב הפורמלי לבנק בבקשה לקבל הלוואה, והבנק הסכים להעמיד הלוואה במשכנתא בסכום של 680,000 ש"ח. לאחר שהסדירו המשיב הפורמלי והמערערים  את דרישות הבנק המציא הוא לעו"ד ויטליה ציון, באת כוחם של המערערים, המחאה בסכום ההלוואה, בניכוי סכום ששולם ישירות לפירעון הלוואה קודמת שהעמיד בנק טפחות לישראל בע"מ למערערים ושהייתה מובטחת במשכנתא על דירתם. לפי קביעת בית משפט קמא שילמה עו"ד ציון את הכספים שהגיעו לידיה לנושים של המערערים.

ג.          בקשר עם מתן ההלוואה חתמו המערערים על מסמכים שדרש הבנק כדי להבטיח את זכויותיו ובהם " כתב התחייבות/רישום משכנתא" (להלן: " כתב ההתחייבות"). בכתב ההתחייבות נטלו המערערים התחייבויות אחדות ובין היתר הצהירו שהמשיב הפורמלי זכאי לרישום שמו כבעל הדירה ולחזקה הבלעדית בה, והתחייבו לשעבד את זכויות המשיב הפורמלי בדירה לטובת הבנק ולרשום " מייד לכשתיווצר אפשרות לכך ולא יאוחר מיום 19.4.00" את הבעלות בדירה על שם המשיב הפורמלי, וכן לרשום את המשכנתא לטובת הבנק לפי תנאי הבנק. המערערים התחייבו להודיע לבנק אם יתבטל הסכם המכר ולרשום הערת אזהרה לטובת הבנק ואכן ההערה נרשמה. 

ד.         לאחר שקיבלו המערערים והמשיב הפורמלי את הכספים מהבנק לא המשיכו  בביצוע ההסכם אך גם לא החזירו לבנק את ההלוואה; המשיב הפורמלי גם לא פרע את התשלומים השוטפים בגין החזר ההלוואה. לפיכך פתח הבנק בהליכי הוצאה לפועל נגד המשיב הפורמלי למימוש המשכון שמישכן המשיב הפורמלי את זכויותיו לפי הסכם המכר לטובת הבנק עד לרישום המשכנתא.

ה.         משראו המערערים שהבנק נקט הליכים למימוש המשכון הם פנו לבית משפט זה בתובענה על דרך המרצת פתיחה (ה"פ 846/01) שבה עתרו להורות על ביטול הסכם המכר ומחיקת הערת אזהרה שנרשמה על זכויותיהם בדירה לטובת הבנק. במועד מאוחר יותר חזרו בהם המערערים מתובענה זו והיא נמחקה. לאחר מכן הגישו המערערים את התובענה נושא הערעור דנן.

2.         הדיון בבית משפט קמא

א.         בבית משפט קמא טענו המערערים שלבנק אין משכנתא רשומה על הדירה, שהם הבעלים והמחזיקים הבלעדיים בדירה ואין לפנותם ממנה הואיל ועומדת להם זכות דיירות מוגנת לפי סע' 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב-1972 (להלן: - " חוק הגנת הדייר"). המערערים טענו שהכספים שהתקבלו מהבנק לא הגיעו אליהם וכי לא קיבלו גם את הסכום של 60,000 דולר הנזכר בהסכם כתשלום ראשון שקיבלו.

ב.         הבנק השיב שהלווה את הכספים למשיב הפורמלי על יסוד הצהרותיהם והתחייבויותיהם של המערערים, אך בדיעבד התברר לו שההסכם לא נעשה אלא למראית עין, והמערערים והמשיב הפורמלי הציגו מצג כוזב כאילו קיבלו המערערים סכום של 60,000 דולר על חשבון המכר. הבנק טען שהסכם המכר לא בוטל והודעת ביטול ששלחו המערערים כשנתיים לאחר שחתמו על ההסכם ולא עשו דבר למימושו אינה בת תוקף, במיוחד כאשר המערערים התחייבו שאם יתבטל ההסכם הם יחזירו לבנק את כספי ההלוואה. הבנק עמד גם על התחייבות המערערים לרשום את המשכנתא לטובתו, ועל השעבוד על דרך משכון לטובתו הגובר על זכויות המערערים בדירה. לעניין סע' 33 לחוק הגנת הדייר טען הבנק שיש לפרשו על דרך הצמצום, במיוחד במצב שבו המערערים הונו אותו וערכו עסקת מכר שמלכתחילה לא התכוונו לבצעה.

ג.          המערער נכח בבית המשפט בעת המשפט אך לא הגיש תצהיר ולא העיד, ואילו אשתו המערערת שהגישה תצהיר עדות ראשית בתמיכה לתובענה לא ידעה להשיב על השאלות שנשאלה בחקירה שכנגד והפנתה את השואל לבעלה המערער כמי שיודע את התשובות.

3.         פסק הדין נושא הערעור

א.         בית משפט קמא מצא שהמערער נקלע לחובות לאחר שהפסיד את כספו בהימורים, ומלכתחילה אכן התכוונו המערערים למכור את דירתם ולפנותה. כספי ההלוואה שימשו לפירעון חובות של המערער לנושים (ולכיסוי החוב לבנק טפחות).  הצדדים להסכם לא ביטלו אותו ומר חיון שרכש את הדירה והשתמש בשמו של המשיב הפורמלי (שהיה איש קש) עדיין מוכן להשלים את הרכישה. בית משפט קמא קבע שהודעת ביטול ששלחו המערערים כשנתיים לאחר כריתת ההסכם ושבקשר עמה מחקו את התובענה שהגישו לבית משפט זה, לא הייתה בת תוקף. 

ב.         בית המשפט מצא שהבנק רכש בתום לב זכויות בדירה מכוח המשכון שעשה המשיב הפורמלי; לפיכך זכויות המערערים בדירה כפופות למשכון. התחייבותם של המערערים הייתה לרשום משכנתא ואף להתחייבות זו יש ליתן תוקף. בסופו של דבר, סיכם בית המשפט, אף על פי שהמערערים טרם העבירו את זכויותיהם למשיב הפורמלי עדיין יש ליתן תוקף למשכון שנוצר מכוח כתב ההתחייבות והערת האזהרה שנרשמה לטובת הבנק, ועומדת לבנק זכותו למימוש המשכון.

ג.          בית משפט קמא דחה את טענת המערערים לזכות לדיירות מוגנת לפי סע' 33 לחוק הגנת הדייר מהטעם שהם התחייבו למכור ולהעביר את זכויותיהם בדירה ואף למסור את החזקה בה למשיב הפורמלי שהיה לבעל זכויות בה והזכויות מושכנו לטובת הבנק שנכנס לנעליו של המשיב הפורמלי.

4.          דיון והכרעה

א.         לפנינו שב ב"כ המערערים וטען את הטענות שטען לפני בית משפט קמא וביקש לערער את הממצא שההסכם לא בוטל ולקבל את טענתו להגנה לפי סע' 33 לחוק הגנת הדייר.

ב.         לא מצאנו ממש בטענות ב"כ המערערים. פסק דינו של בית משפט קמא מיוסד על קביעות עובדתיות המושתתות על חומר הראיות ומעוגנות בו. כלל נקוט עמנו שבית משפט שלערעור לא יתערב בקביעות שכאלה. כלל זה יפה שבעתיים בענייננו שבו המערערים התחמקו למעשה מלהעיד ולעמוד לחקירה שכנגד. המערער נכח באולם בית המשפט אך לא הגיש תצהיר ולא עמד לחקירה (ואף עזב את אולם בית המשפט בזמן שב"כ המשיב ביקש לזמנו לדוכן העדים), ואילו המערערת לא ידעה דבר וחצי דבר בשאלות הרלוונטיות שהרי המערער הוא שהיה המוציא והמביא בכל העניינים הקשורים לחובות שיצר ולמכירת הדירה. ניסיונו של בא כוח המערערים להעיד את המערער כ"עד הזמה" לא צלח, ובדין כך, שהרי צריך היה המערער להיות העד הראשי והמרכזי בתובענה שהגיש. בית משפט קמא אמנם קבע שההסכם בתוקף, אך ברור מדרך התנהלותם של המערערים שמלכתחילה לא התכוונו לקיימו שהרי במשך שנתיים לאחר שכרתו את ההסכם לא עשו דבר כדי לממשו או כדי לבטלו והסתפקו בכך שקיבלו את כספי הבנק (גם אם באמצעות באת כוחם ובדרך של פירעון ההלוואה במשכנתא שחבו לבנק טפחות). 

ג.          קביעותיו האחרות של בית המשפט מיוסדות היטב בדין ובפסיקה; בית המשפט יישם את הוראות החוק על פי הלכות שיצאו מלפני בית המשפט העליון ולא גילינו בפסק דינו כל טעות שבחוק. נזכיר רק את פרשת שפייזמן (ע"א 1679/01 משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ נ' מרים שפייזמן, פ"ד נז(2) 145) שבה עמד לפני בית המשפט מקרה שנסיבותיו הרלוונטיות דומות למקרה שלפנינו, ובית המשפט העליון קיבל את טענת הבנק ודחה מיניה וביה את טענת המשיבים שם לזכות לפי סע' 33 לחוק הגנת הדייר. השופטת דורנר עמדה על הצורך לפרש את הוראת סע' 33 הנ"ל באופן מצמצם ועל פי אומד דעתם של הצדדים. בענייננו אין ספק  שאומד דעת הצדדים היה כי המערערים יפנו את הדירה וימסרו את החזקה בה כשהיא פנויה, והמערערת אף הודתה בחקירתה שהחלה כבר לחפש דירה שאותה ישכרו המערערים למגורים.

ד.         כאן אולי המקום לציין שדחיית התובענה התבקשה גם מנימוקים אחרים, כגון משום שהמערערים פנו לבית המשפט בבקשה לסעד הצהרתי - סעד שאין להעניקו למי שבא לבית המשפט וידיו אינן נקיות. והנה המערערים דנן ידיהם דמים מלאו שהרי הם אוחזים בכספי הבנק שהוציאו ממנו בכחש ובקנוניה, ובה בעת הם משליכים את יהבם על בית המשפט בניסיון נואל שלא להשיב את כספי הבנק מחד גיסא ולהיבנות מהגנת החוק שלא למקרה כגון זה נועדה מאידך גיסא.

5.         לסיכום

עולה מן המקובץ שדין הערעור להדחות מכל וכל, וכך אנו מורים.

המערערים יישאו בהוצאות המשיב ובשכר טרחת עו"ד בסכום של 30,000 ש"ח.

            הפקדון יועבר למשיב על חשבון ההוצאות.